发文单位:宜春市人民政府办公室

发文标题:张家界市人民政府办公室关于废止城市房屋拆迁补偿安置有关文件的通知

发文单位:张家界市人民政府办公室

房屋拆迁是否应签定协议

发文单位:宜春市人民政府

发布日期:2001-11-20

发文单位:张家界市人民政府办公室

文  号:张政办发[2004]17号

拆迁人实施房屋拆迁,应按照《城市房屋拆迁管理条例》、《山东省城市房屋拆迁管理条例》以及有关配套规定,与被拆迁人订立拆迁补偿安置书面协议。本文为您整理了相关内容,为您处理关于房屋拆迁的安置补偿协议问题的参考。

文  号:宜府发[2003]4号

执行日期:2001-11-20

文号:张政办发[2004]17号

发布日期:2004-5-26

拆迁补偿协议书上签了字可以反悔吗

发布日期:2003-2-8

生效日期:1900-1-1

发布日期:2004-5-26

执行日期:2004-5-26

房屋拆迁相对而言,其涉及的法律关系稍微复杂一点。大体看来,可分为两个阶段。以房屋拆迁管理部门给拆迁人颁发拆迁许可证为界,此前所进行的土地征用、拍卖、拆迁范围的确定、拆迁公告的发布、拆迁许可证的申请、审查、颁发等一系列行为,都属于行政行为,当事人对此不服,可以提起行政诉讼;而拆迁许可证颁发之后,拆迁人与被拆迁人就房屋拆迁补偿所发生的行为,如房屋评估事务所的委托、实地测量评估、补偿额的商定、补偿协议的签订、履行等,都属于平等主体之间发生的民事行为。由于一些地方政府过多地参与拆迁工作,在房屋拆迁补偿协议签订过程中,亦派政府工作人员或村干部出面以所谓拆迁指挥部的名义强行”做工作”,使不少被拆迁人误认为是在与政府签协议。而指挥部的工作人员也往往以此让拆迁户”一签定音”。其实,房屋拆迁补偿协议是拆迁人与被拆迁人这两个平等的民事主体之间,就拆迁房的面积、价格及补偿款的履行方式等民事权利义务达成的协议,根据民法中当事人意思自治、平等、诚实信用、等价有偿等原则,如果一方当事人在签字后反悔的,完全可以由双方就有关事项进行协商,协商不成的可以向人民法院提起民事诉讼。国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定:”货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。”建设部2003年12月《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款规定:”拆迁估价机构的确定应当公开、透明,采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。”如果你所签订的补偿协议中评估事务所的委托未经双方协商,而房屋评估并未按市场价格进行,则你完全有理由向人民法院提起民事诉讼,请求重新进行房屋拆迁价格评估,以维护合法的民事权益。

执行日期:2003-2-8

袁州区人民政府,市直有关部门:

执行日期:2004-5-26

生效日期:1900-1-1

如何订立房屋拆迁补偿安置协议

生效日期:1900-1-1

  为确保城市房屋拆迁安置工作顺利进行,本着全市统一标准的原则,经市政府同意,现就宜春城区房屋拆迁安置补偿有关问题补充通知如下:

生效日期:1900-1-1

  各区、县人民政府,市直及驻张各单位:

拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议;符合下列情形之一的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议:(一)拆迁执行政府规定租金标准的公有出租房屋且被拆迁人选

袁州区人民政府,市政府各部门:

  一、城市住房拆迁按280元/m2标准,然后按不同结构、不同等级分别补偿,实行不区分地段,不给住户发放奖金,收回拆迁房屋残值等政策。

  各区、县人民政府,市直及驻张各单位:

  国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》已分别于2001年11月1日和2002年9月1日施行,据此,市人民政府对我市有关城市房屋拆迁补偿安置的文件进行了清理。依据清理结果,市人民政府决定废止《张家界市城市房屋拆迁管理办法》等4个文件。

择货币补偿的;(二)拆迁执行政府规定租金标准的私有居住房屋的;(三)拆迁房管部门依法代管的房屋的;(四)拆迁宗教团体委托房管部门代理经租的房屋的。被拆迁人、房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、房屋租赁合同计户,由拆迁人按户进行补偿安置。与拆迁人签订拆迁补偿安置协议的被拆迁人、房屋承租人,以房地产权证所载明的所有人和租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的房屋承租人为准。

  根据宜春市中心城总体规划要求,为提升城市品位,改善人居环境,打造宜春形象,以崭新的城市面貌迎接2004年第五届全国农运会的召开,市委、市政府决定对鼓楼片区实行总体规划,整体拆迁,全面改造。为确保拆迁安置补偿工作顺利进行,现将《宜春市鼓楼片区旧城拆迁改造补偿安置实施方案》印发给你们,请认真遵照执行。

  二、拆迁安置用地征用价格一律按政府文件规定的标准执行(按地类不同价格征用)。

  国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》已分别于2001年11月1日和2002年9月1日施行,据此,市人民政府对我市有关城市房屋拆迁补偿安置的文件进行了清理。依据清理结果,市人民政府决定废止《张家界市城市房屋拆迁管理办法》等4个文件。

  附件:废止文件目录

房屋拆迁补偿安置协议的内容

  二00三年二月八日

  三、拆迁户的安置用地标准,按6人(含6人)以下为100m2,7人(含7人)以上为120m2的标准执行。安置用地由乡镇、街道统一掌握,实行“拆一还一”政策(包括安置用地的道路、绿化、空地等公用设施用地按1:1.7的比例提供)。

  附件:废止文件目录

  1、《大庸市人民政府关于在城市规划区实行统一征地、征地拆迁费用包干及征地拆迁补偿标准的通知》(大政发[1992]20号,1992年7月28日发文)

实行产权调换的,补偿安置协议还应当包括安置房的价值金额、面积、地点和层次等事项。

  宜春市鼓楼片区旧城拆迁改造补偿安置实施方案

  四、在征用城市商品房开发用地时,对耕地全部被征用的村民小组,可适当安排部分劳力用地
,但不安排在宽36米以上的城市主干道上。劳动力安置用地由安置户自己出资,政府代征。

  1、《大庸市人民政府关于在城市规划区实行统一征地、征地拆迁费用包干及征地拆迁补偿标准的通知》(大政发[1992]20号,1992年7月28日发文)

  2、《张家界市城市房屋拆迁管理办法》(市人民政府1999年第2号令,1999年7月28日发文)

  为了维护拆迁当事人的合法权益,妥善做好被拆迁人的补偿安置工作,保障鼓楼片区拆迁改造工作顺利进行,按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》(第305号令)的有关规定,结合实际,特制定鼓楼片区拆迁改造补偿安置方案:

  五、宜府发[2001]5号文件中的其它地段店面补偿标准确定为350元/m2.

  2、《张家界市城市房屋拆迁管理办法》(市人民政府1999年第2号令,1999年7月28日发文)

  3、《张家界市人民政府关于调整城市房屋拆迁补偿标准的通知》(张政发[2000]6号,2000年3月7日发文)

  一、拆迁范围

  六、超高工业厂房的补偿,工厂设备的搬迁费用补偿以及管线、构筑物等的补偿,由各拆迁人根据各自实际情况给予适当补偿。

  3、《张家界市人民政府关于调整城市房屋拆迁补偿标准的通知》(张政发[2000]6号,2000年3月7日发文)

  4、《张家界市人民政府关于调整城市房屋拆迁补偿标准的补充通知》(张政发[2000]18号,2000年12月4日发文)

  鼓楼片区属宜春市传统商业区,拆迁范围内的鼓楼片区:鼓楼路东西长840米,其中天文广场长156米,宽130米;东风大街南北临街长210米左右;中山路东西临街长210米左右;环城西路南北临街长140米左右;重桂路南北长210米左右;以上宽度均为66米左右。二符巷南北长275米左右;鼓楼停车场占地面积4亩,中山路休闲广场占地面积3亩,整个拆迁占地面积约214亩。

  七、动力电的补偿,按300元/千瓦的标准确定(含变压器、用电权、线路等)。

  4、《张家界市人民政府关于调整城市房屋拆迁补偿标准的补充通知》(张政发[2000]18号,2000年12月4日发文)

  二00四年五月二十六日

  据初步调查:鼓楼片区旧城改造拆迁范围内总建筑面积约274400平方米。住房为2756户,人员1万多人;住房总建筑面积约218900平方米。店面约900间,建筑面积约32312平方米。办公用房、工业用房等房屋总建筑面积约23188m2.

  原有关规定与本通知相抵触的,以此通知为准。

  二00四年五月二十六日

  二、拆迁安置补偿的方式、指导价和计算公式

  二00一年十一月二十日

  (一)安置补偿方式

  1、拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换,被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

  2、实行产权调换的居住用房就近安置。实行房屋产权调换的,按被拆迁房屋的建筑面积,并考虑房屋结构差别因素和房屋新旧程度因素,确定调换的建筑面积。

  3、实行产权调换的店面,按照国务院第305号令第二十五条的规定,计算被拆迁店面的补偿金额和所调换店面的价格,结清产权调换店面的差价。

  4、居住用房和非居住用房实行货币补偿的,货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。

  (二)补偿指导价

  1、2002年房屋重置指导价

  结构类型 房屋重置指导价(单位:元/m2)

  框架结构 580

  砖混结构 400

  砖木结构 350

  砖土结构 250

  简易结构 150

  2、土地使用权评估价

  ①商业用地 土地出让评估价(单位:元/m2)

  东风大街 3024.11

  中山路 3024.11

  重桂路 2534.11

  重桂路以东鼓楼地段 2534.11

  重桂路以西至法院宿舍门口 2200

  法院宿舍门口以西至鼓楼口 1800

  鼓楼口以西至国税局东墙 1500

  国税局东墙以西至环城西路口 1800

  环城西路 1909.11

  中山路至崇儒巷80米以内 1500

  所有次干道 600

  ②居住用地 450

  ③工业用地 250

  (三)计算公式

  1、居住用房实行产权调换的计算公式:产权调换的房屋建筑面积=被拆迁房屋的建筑面积×房屋结构新旧综合调换系数

  2、居住用房实行货币补偿的计算公式:货币补偿金额=[土地评估价×(1±修正系数)+房屋重置指导价×房屋成新率×(1±楼层系数)]×建筑面积

  3、店面实行产权调换的计算公式:产权调换店面的差价=产权调换店面的市场评估价-被拆迁店面的市场评估价

  4、非居住用房实行货币补偿的计算公式:货币补偿金额=[土地评估价×(1±修正系数)+房屋重置指导价×房屋成新率]×建筑面积

  5、房屋装饰补偿计算公式:装饰补偿金额=装饰项目市场指导价×数量或规格×拆迁补偿价

  6、土地(空地)补偿计算公式:土地补偿金额=土地评估价×土地面积×(1±修正系数)

  三、拆迁安置补助费

  1、搬迁补助费

  ①住宅:一次性安置按每户补助200元;临时安置二次搬家按每户补助400元。

  ②非住宅:货币补偿按建筑面积每平方米一次性补助4元。

  2、临时安置补助费

  住宅:实行产权调换按建筑面积每平方米每月补助2元;实行货币补偿按建筑面积每平方米一次性补助6元(菜农补偿执行产权调换的标准)。

  3、拆迁非住宅房屋造成停产、停业补助费

  按建筑面积每平方米一次性综合补助35元。

  四、其他规定和要求

  1、房屋的用途和面积以房屋所有权证为准,土地的用途和面积以土地使用证为准。未办理房屋所有权证和土地使用证或房屋所有权证和土地使用证标明的使用性质、建筑面积与实际不符的,应限期到房管部门和土地管理部门办理产权登记或变更登记手续。

  2、房屋建筑面积的计算执行国家标准《房屋测量规范》
(GB/T17986.1-2000)。

  3、店面的认定原则上应具备“三证”。即:房屋所有权证、营业执照和税务登记证。但考虑到鼓楼片区的历史状况和客观事实,主要应以税务部门的纳税凭证和店面租赁协议为依据;特殊情况,由拆迁协调领导小组办公室认定。

  4、店面面积的认定:单位的经营场地按实际面积计算。私人店面10米以内有隔板的,隔板以内按实际面积计算,隔板以外的按80%计算;超过10米的,按《附件二》有关规定计算面积。

  5、房屋重置指导价和土地使用权评估价是经过房屋、土地评估机构和价格主管部门共同测算确定。

  6、实行货币补偿房屋的折旧按《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)采用成新折扣法,对超过耐用年限的房屋,其折旧最低不低于五成新。

  7、实行产权调换居住用房的电话、通讯网络、有线电视、管道煤气、水、电等设施由拆迁人统一规划、统一设计。规划拆迁改造区域内的主管线费用由各管线单位负责(其中电力管线待城网改造资金到位后解决),各管线单位的支线费用(含进户线)由拆迁人负责。拆迁人与各管线单位要各司其责、密切配合、通力协作,在规定的时间内完成管线工程建设。实行货币补偿的居住用房和非居住房屋的电话、通讯网络、有线电视、管道煤气、水、电等设施由拆迁人按市场价格进行补偿。

  8、店面实行产权调换的,按照国务院第305号令第二十四条规定,计算被拆迁店面的补偿金额和所调换店面的价格,结清产权调换的差价;所调换店面的价格由房屋拆迁管理部门委托合法的评估机构评估确定,并在符合规划条件的前提下就近优先调换。

  9、拆迁人必须确保拆迁补偿安置资金全额到位,并按国家房地产开发经营有关政策规定进行开发建设,同时提供符合国家质量安全标准的房屋用于拆迁安置。

  10、拆迁菜农户的房屋除上述两种补偿方式外,还可以采取异地安置,在拆迁补偿中只按房屋指导价补偿房屋费用,不补偿土地费用,土地安置在集中统一规划的前提下,由拆迁人提供达到三通一平后的熟地标准。熟地费用和建房报批的各种费用由拆迁人负责。

  11、拆除工业企业用房设备的基础,以及无法恢复使用设备的补偿按有关规定进行评估确定。

  12、实行产权调换的居住用房超面积换房的,偿还建筑面积超过原建筑面积10平方米以内的按当年的经济适用房价格结算,超过10平方米以上部分按安置地段的商品房价格结算,同时按国家有关规定交纳契税和产权登记手续费。

  13、实行产权调换的居住用房进行分户、转让和继承的,应按国家规定交纳契税和房屋交易手续费。

  14、对产权不明确和产权有纠纷的房屋,在拆迁期间难以解决的,经房屋拆迁管理部门同意,先向公证机关办理证据保全,然后实行拆迁。

  15、房屋拆迁补偿评估,必须由具有合法资质的评估机构承担。对评估结果有异议,可按国家有关规定向房屋拆迁管理部门申请裁决或向人民法院起诉。

  16、房屋装饰市场指导价是根据《江西省二000年工程定额》和《宜春市建设工程造价信息》,并考虑市场调查因素的基础上确定的,其中包括了材料费、人工费和机械费。拆迁补偿价是在市场指导价的基础上,并考虑装饰项目的实物性、功能性和经济性三项折旧因素后确定的;折旧年限最长不超过10年,表中未列装饰项目按市场评估价确定。

  17、以划拨方式取得的土地使用权,在处置土地前应补办出让手续,并补交地价款50%的出让金。

  18、拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿,拆除未超过批准期限的临时建筑按有关规定给予适当补偿。

  19、有关拆迁收费标准

  ①房地产评估费:按房地产评估价的0.5%.

  ②办理拆迁许可证费用:按拆迁房屋建筑面积每平方米3.5元。

  ③拆迁服务费:按拆迁房屋建筑面积每平方米16元。

  五、有关附件

  附件一:拆迁居住用房实行货币补偿楼层系数表

  附件二:宜春市鼓楼片区拆迁私有店面补偿用地深度修正系数表

  附件三:拆迁居住用房就地实行产权调换结构新旧程度综合调换系数表

  附件四:2002年房屋室内装饰拆迁补偿价格表

  附件五:房屋结构的认定标准

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