开发商在出售商品房的时候,首先需要先取得了销售资格才行,也就是需要按照国家的规定取得五证二书。而此时对于出售预售商品房和现售商品房的条件要求却还有一些不同。那究竟出售预售商品房要满足什么样的条件呢?各位不妨跟随小编一起在下文中进行了解吧。

商品房的预售,其实也就是销售期房,这与现房销售是不一样的。虽然都是会产生一定的风险,但预售商品房的风险是要远远大于销售现房的风险。另外,出于交易安全的考虑,我国也要求预售期房必须要先符合规定的条件。那究竟预售商品房的条件是什么呢?下文中小编就这个问题为你做详细解答。

商品房在构建的过程中会出现房屋的预售情况,对于这种商品房预售的情况有专门的条件,程序和最后的许可证。改商品房要完全符合这些条件才能够真正的在市场上面进行预售。而我们所说的商品房预售是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。

《城市商品房预售管理办法》第5、6条规定,商品房预售应当符合下列条件:
已交付全部上地使用权出让金,取得土地使用权证;
持有建设工程规划许可证和施工许可证;
按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。
2、商品房预售的条件规定是一种行政管理手段,并不是合同生效的并存条件。《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》都是具有浓厚的行政管理性质的法律法规,主要是为了规范房地产开发企业的经营行为,商品房预售的条件规定反映的首先是行政管理与房地产企业之间的关系。
商品房预售合同的效力首先适用的是《民法通则》55条和《中华人民共和国合同法》52条的规定,即只要满足主体合格、意思表示真实、不违反法律的强制性规定、标的确定、合法、可能的要件就可以认为是合法有效的。最高人民法院《关于适用中华人民共合国合同法若干问题的解释》第9条规定,依照合同法44条第2款的规定,法律行政法规规定合同应当办理批准手续或办理批准、登记等手续才生效的,在审法庭辩论结束前当事人仍然没有办理批准手续的或者仍未办理批准登记手续的,人民法院应当认定合同未生效;法律行政法规规定合同应当办理批准手续或者办理批准、登记等手续,但未规定登记后生效的,当事人没有办理批准手续的或者仍未办理批准登记手续的不影响合同效力,但是不发生合同标的物所有权以及其他物权转移的法律效力。

在《城市房地产管理法》中,房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁,在这里我们重点介绍房地产转让。房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠于或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。新开发的楼盘的买卖分为现售和预售两种情况,下面我们就现售与预售条件加以表述:

一、出售预售商品房要满足什么条件

一、预售商品房的条件是什么

商品房在构建的过程中会出现房屋的预售情况,对于这种商品房预售的情况有专门的条件,程序和最后的许可证。改商品房要完全符合这些条件才能够真正的在市场上面进行预售。而我们所说的商品房预售是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。商品房预售是一种附加期限的交易行为,具有较强的国家干预性,由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖,真正的房屋交接尚未形成,国家因此加强了对商品房预售市场的规范。接下来小编就为大家介绍什么是预售许可证及商品房预售条件有哪些。

一、商品房现售条件

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》的规定,商品房预售,指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为,又称“卖楼花”。

商品房预售的法定条件如下:

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商品房现售,应当符合以下条件:

商品房预售应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,土地使用权未经抵押;

一、什么是预售许可证

1.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证;

商品房销售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志,否则房地产开发商的销售行为是无效的;商品房预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志,否则,房地产开发商的预售行为同样是无效的。

2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上,并已经确立施工进度和竣工交付时间;

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3.持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(四)同金融机构已经签订预售款监管协议;

二、商品房预售条件

4.已通过竣工验收;

(四)取得商品房预售许可证。

(五)经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证证明,向境外预售商品房的,应当同时取得向境外销售的批准文件。

已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

5.拆迁安置已经落实;

依据《城市商品房预售管理办法》的规定,商品房预售实行许可证制度。房地产开发企业在具备前三个条件的情况下,向市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管理部门申请《商品房预售许可证》,取得《商品房预售许可证》。未取得者,不得进行商品房预售活动。

二、预售商品房的权利如何交付

持有建设工程规划许可证和施工许可证;

6.供水、供电、燃气、通讯等基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付条件或者已确定施工进度和交付日期;

二、出售预售商品房的程序是怎样的

预售商品房的权利交付是指预售合同当事人共同办理预售商品房的过户转让申请手续,预购人申领预购商品房的房地产权证后,预售商品房的所有权由房地产开发企业转移给预购人。

按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;

7.物业管理方案已经落实。

(一) 订立预售合同。

预购人按预购商品住宅合同规定,验收预购商品房符合合同约定要求后,取得对该购买的商品住宅的占有和使用的权利,但是购房人还未取得该商品房的所有权。因此,购房人还不能对自己购买的商品房具有完整的权利,在购买人转让所购买的住房时,还应书面通知开发商;开发商在处理债务纠纷或人民法院因诉讼对开发商的预购商品房采取查封、扣押等措施限制时,若该预售商品房的所有权未转让给购房人,购房人的权益将受到损失。

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二、商品房预售条件

开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。商品房的预售可以委托代理人办理,但必须有书面委托书。

但是房屋预购人与房地产开发商向房地产交易中心申请预售房过户申请,从过户转让之日起,该购房人即取得了该购买的商品房的所有权,即对该商品房的所有权及其占有面积范围内的土地使用权,由房产开发商全部转移给购房人,购房人对所购买的房屋有占有、使用处分的权利,任何人不能干涉,这才是真正意义的商品房的权利交付。

房地产开发企业预售商品房,除应当符合法律、法规已有规定外,房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件:

1.以交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二) 登记备案。

小编就为大家介绍到此。不管是购买期房还是现房,购房者都应该对开发商的售房资格作出审查,同时也要了解清楚是否符合了规定的售房条件,这样可以在一定程度上降低自身的风险,对保护自身利益也是很有帮助的。

1、多层建筑已完成主体结构三分之一以上;

2.持有建设工程规划许可证和施工许可证;

预售合同签订后,合同预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

延伸阅读:

2、高层建筑已完成地面以下的主体工程;

3.按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(三) 收取预付款。

没有商品房预售许可证的房子能买吗,相关规定有哪些

房地产开发企业向市、县房产行政主管部门申请商品房预售登记时,除应当提交法律、法规已有规定的文件外,还应当提交标准地名批准文件、拆迁户安置情况说明和市、县建设行政主管部门对房地产开发项目的工程形象进度的证明文件。

4.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。

开发商根据房屋建设的工程施工进度,分期收取商品房预售款,合同有约定的,从其约定。开发商收取的预付款,应当专项用于房屋开发建设,不得挪作他用。

合肥市商品房预售管理办法的内容

上述五点为申请商品房预售许可的相应条件,其中前三点规定于《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》中,后两点规定于《城市商品房预售管理办法》第七条四到六款,“开发企业申请预售许可,应当提交下列证件及资料:投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;工程施工合同及关于施工进度的说明;

三、禁止性规定

(四) 办理商品房的权属登记手续。

商品房预售合同

商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容,并应当附预售商品房分层平面图。

1.不符合商品房预售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质的费用。

预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。

编辑总结:关于什么是预售许可证及商品房预售条件有哪些就介绍到这里了。想要了解更多信息,可以关注齐家网资讯。

2.房地产开发企业不得在未解决商品房买卖合同前,将作为合同标的商品房再行销售给他人。

预售的商品房也就是在商品房尚未修建完工之前,允许开发商在此时出售,但需要满足规定的条件,也就是要先取得了预售期房的资格之后,那么才可以出售预售商品房。实际此时需要满足怎样的条件,上文中也作出了讲解,若还有不清楚的地方,建议直接来电咨询我们的专业律师。

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3.房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

延伸阅读:

4.房地产企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售位竣工的商品房。

如何避免预售商品房纠纷

5.商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。

商品房买卖合同解释

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合肥市商品房预售管理办法的内容

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