发文单位:黄石市人民政府办公室

发文单位:连云港市人民政府办公室

发文单位:赤峰市人民政府

浙建房[2002]91号

发文单位:梧州市人民政府办公室

文  号:黄政办发[2002]98号

文  号:连政办发[2002]148号

文  号:赤政字[2002]084号

为贯彻落实省建设厅、省计委、省经贸委、省财政厅、省国土厅、省工商局、省监察厅和省物价局等八厅局下发的《转发建设部等七部委关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》(浙建房[2002]76号,以下简称《通知》),全面部署我省开展整顿和规范房地产市场秩序工作,结合我省当前实际,提出如下实施意见:

文  号:梧政办发[2002]207号

发布日期:2002-8-30

发布日期:2002-9-5

发布日期:2002-9-4

一、进一步统一思想,提高认识,加强整顿和规范房地产市场秩序工作的领导

发布日期:2002-11-2

执行日期:2002-8-30

执行日期:2002-9-5

执行日期:2002-9-4

整顿和规范房地产市场秩序是整顿和规范市场秩序的重要组成部分,其根本目的是要通过整顿、清理违法违规的房地产企业,解决和处理违法违规的房地产项目,促进房地产市场更加规范、健康的发展。各级建设、房地产管理部门一定要提高认识,从贯彻“三个代表”的思想,维护广大群众的根本利益,促进住宅消费;推动房地产业健康发展的高度出发,按照国家和我省整顿和规范房地产市场秩序的要求,尽快提出本市、县具体的实施方案,报市(县、区)人民政府批准实施。根据建设部等七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》(建住房[2002]123号)和我省《通知》规定:“该项工作由各市(县、区)人民政府具体组织实施”的精神,建议各地在实施方案中应明确成立整顿和规范房地产市场秩序工作领导小组。为了加强领导,建议领导小组由市(县、区)分管领导任组长,成员单位包括建设、规划、房管、计划、经贸、财政、国土、工商、监察、物价、宣传、公安、法院、司法、法制等部门,领导小组应下设办公室,负责本地整顿和规范房地产市场秩序的日常协调工作。

执行日期:2002-11-2

生效日期:1900-1-1

生效日期:1900-1-1

生效日期:1900-1-1

二、明确工作目标,分阶段积极推进整顿和规范房地产市场秩序工作

生效日期:1900-1-1

大冶市、阳新县、各区人民政府,各厂矿企业、院校,市政府各部门:

各县、区人民政府,市各委、办、局,市各直属单位:

各旗县区人民政府,市直有关委办局:

各地要根据《通知》精神和我省统一部署,结合本地实际,明确工作目标,分阶段推进。

各县(市)、区人民政府,市政府各部门:

市房地产管理局等九个部门制定的《关于整顿和规范房地产市场秩序的实施意见》,已经市人民政府同意,现转发给你们,请遵照执行。

  市建设局、规划局、房管局、发展计划委、经贸委、财政局、国土局、工商局、监察局、物价局《关于整顿和规范房地产市场秩序的意见》已经市政府同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。

根据全国整顿和规范房地产市场秩序电视电话会议精神和《内蒙古自治区人民政府批转建设厅等七部门关于整顿和规范房地产市场秩序意见的通知》(内政字〔2002〕192号)的文件要求,对全市整顿和规范房地产市场秩序工作提出如下意见。

我省整顿和规范房地产市场秩序工作分三个阶段:

  市建设规划委员会、发展计划委员会、经济贸易委员会、财政局、国土资源局、工商行政管理局、监察局、市政管理局《关于整顿和规范房地产市场秩序工作方案》已经市人民政府同意,现转发给你们,请结合各地实际认真贯彻执行。

二OO二年八月三十日

  二00二年九月五日

一、整顿和规范房地产市场秩序工作重点

组织和宣传准备阶段。各地要在7月底前,集中一段时间,召开由管理部门、消费者、新闻媒体等单位参加的座谈会,通过报刊、广播、电视等,开辟专栏,大张旗鼓地进行宣传发动,营造良好宣传舆论氛围,并制定和完善本地整顿和规范房地产市场秩序的具体实施方案,以及做好整顿和规范房地产市场秩序的各项准备工作。

  二○○二年十一月二日

关于整顿和规范房地产市场秩序的实施意见 市房产局、市计委、市物价局、市经贸委、市财政局、市国土资源局、市工商局、市规划建设局、市监察局
2002年8月

关于整顿和规范房地产市场秩序的意见 市建设局 规划局 房管局 发展计划委 经贸委 财政局 国土局 工商局 监察局
物价局
(2002年9月)

(一)开发建设过程中的违法违规行为

实施检查阶段。从8月1日到20日,各市、县应按照国家和省里有关部署要求,布置各房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业等开展自查、自纠工作,并按要求填写有关自查调查表(见附件),并将自查表报当地领导小组办公室。

关于整顿和规范房地产市场秩序工作方案

根据国家建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理局、监察部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》精神,为保证房地产权利人的合法权益,促进房地产市场健康发展,整顿和规范房地产市场秩序,营造良好投资环境,推进黄石经济发展和社会稳定,决定在全市范围内开展整顿和规范房地产市场秩序工作,特制定如下实施意见:

  为贯彻落实《建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》(建住房[2002]123号),以及省建设厅、省发展计划委员会、省经贸委、省财政厅、省国土资源厅、省工商局、省监察厅《关于贯彻国家七部委整顿和规范房地产市场秩序电视电话会议精神的通知》(苏建房[2002]234号)文件精神,进一步规范我市房地产业开发企业、房地产中介企业、物业管理企业经营行为,促进房地产业健康有序发展,现结合我市实际,对整顿和规范房地产市场秩序提出如下贯彻意见:

1、在集体土地上的房地产开发经营行为;

8月21日至9月15日,各市、县应在企业自查自纠的基础上,对存在严重问题、群众重点投诉的房地产项目以及弄虚作假、隐瞒情况的企业为重点,组织有关部门开展检查。当前、我省整顿和规范房地产市场工作检查的重点应围绕以下几个:

市建设规划委员会 市发展计划委员会 市经济贸易委员会 市财政局 市国土资源局 市工商行政管理局 市监察局 市政管理局

一、目的和意义

  一、整顿和规范房地产市场秩序的主要内容

2、未按土地出让合同约定支付出让金,未按土地出让合同约定的土地用途、土地条件和期限开发利用土地的行为;

l、虚假广告,欺骗消费者问题;

  为了整顿和规范房地产市场秩序,促进我市房地产市场健康发展,根据5月23日国家七部委办局联合发出的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》(建字房[2002]123号,以下简称《通知》)和6月25日国家七部委办局联合召开的全国整顿和规范房地产市场秩序电视电话会议(以下简称“电视电话会议”)精神及《自治区人民政府办公厅转发自治区建设厅计委经贸委财政厅国土资源厅工商行政管理局监察厅关于整顿和规范房地产市场秩序工作方案的通知》(桂政发[2002]142号)要求,结合我市实际,特制定本工作方案。

在住房制度改革及其相关政策的推动下,居民住房消费得到有效启动,房地产市场日益活跃,为带动相关产业发展,拉动经济增长,做出了重要贡献。整顿和规范房地产市场秩序对于保护居民住房消费积极性,促进房地产市场持续健康发展,营造良好的市场经济秩序具有十分重要的意义。要从实践“三个代表”重要思想的高度,充分认识这项工作的重要性,增强做好工作的责任感和紧迫感。通过专项整治使房地产市场各种违法、违规行为大幅度下降,房地产市场秩序明显好转,房地产权利人的合法权益得到更好地保障。

  重点查处六个方面违法违规行为:一是开发建设中的违法违规行为;二是商品房销售面积“短斤缺两”行为;三是房地产中介活动中的违法违规行为;四是虚假违法广告行为;五是合同订立和履行中的违法违规行为;六是物业管理中违法违规行为。具体内容是:

3、单位集资建房名义开发建设商品房向社会销售的行为;

2、预售监管不到位,巧立名目违规卖号子收订金现象严重,部门之间协调不够;

  一、指导思想以邓小平理论和江泽民总书记“三个代表”重要思想为指导,根据《通知》和桂政发[2002]142号的统一部署,坚持深化改革与加强法制并举,按照标本兼治、重在治本的要求,在严肃查处违法违规行为的同时,切实加大治本工作的力度,通过整顿使我市房地产市场混乱的状况从根本上得到改变,各种违法、违规行为大幅度下降,房地产市场秩序明显好转,促进我市房地产业持续健康发展。

二、整顿的内容与处理措施

  1.在集体土地上进行房地产开发经营;

4、经营性房地产开发项目,未按国家规定的有偿供地政策取得土地使用权的行为;

3、逾越法定审批程序开发房地产项目和超越资质范围开发经营房地产项目;

  二、工作重点(一)加强房地产开发项目管理,依法查处违法、违规开发建设行为。

要针对当前房地产市场存在的主要问题,突出工作重点,加大查处力度,对影响恶劣、后果严重的大案、要案要依法从严惩处,切实解决群众上访、重复上访等问题,维护社会稳定。凡是二OO一年元月一日以后竣工的房地产开发项目、在建项目及其交易行为和现在正在经营的物业管理和中介行为,都属此次清理整顿的重点。

  2.擅自变更规划设计方案、侵害购房人合法权益的行为;

5、擅自变更房地产开发项目规划设计方案,侵害购房者合法权益的行为;

4、中介市场混乱,中介机构鱼龙混杂,良莠不齐,违法经营,恶性竞争和骗取中介费问题;

  1.加强房地产开发项目的跟踪管理。严格执行房地产开发项目的审批程序。房地产开发企业取得出让土地使用权后,必须按照出让合同约定支付出让金,并按照出让合同约定的条件和期限开发、利用土地。违反上述规定的,土地管理部门将依照有关法律、法规的规定予以纠正,并给予处罚,直至无偿收回土地使用权。

(一)加强房地产开发项目管理,依法查处违法、违规开发建设行为。要严格执行房地产开发项目审批程序,并加强项目的跟踪管理。

  3.未取得开工许可擅自开工建设;

6、未取得开工许可擅自开工建设的行为;

5、房屋销售面积“短斤缺两”;

  2.严格办理用地、立项、规划、建设和销售手续。房地产开发企业对经营性房地产开发项目,要按照政府的年度土地供应计划采取招标、拍卖和挂牌方式统一供应土地的要求,通过竞争取得国有土地使用权。

1、检查房地产开发企业是否按照土地出让合同约定支付出让金,是否按合同约定的条件和期限开发、利用土地。未按约定支付出让金的,土地行政主管部门根据合同约定有权解除合同,并可以请求违约赔偿;未按约定的条件和期限开发利用土地的,土地行政主管部门予以纠正,并可处以警告、罚款直至无偿收回土地使用权;确需改变出让合同约定条件的,必须取得土地出让方和规划建设行政管理部门的同意,并签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。

  4.无证和超级开发;

7、未取市建设行政主管部门颁发商品房预售许可擅自预售商品房的行为;

6、合同欺诈和房屋质量投诉问题;

  房地产开发企业的项目,要按照规定到计划部门办理有关手续,取得有关证件后方可动工建设。

2、检查房地产开发企业是否按照有关规定办理用地、立项、规划、建设和销售等手续。对经营性房地产开发项目,要按照政府年度计划,采取招标、拍卖和挂牌方式统一供应土地,通过竞争取得土地使用权。房地产开发项目规划方案一经批准,任何单位和个人不得擅自变更。对确需改变出让合同约定条件,改变土地用途、容积率的,必须依法报经市、县(市)人民政府土地行政主管部门和规划建设行政管理部门批准,并按规定补交不同用途和容积率的土地差价。规划建设行政管理部门在批准其变更前,应当进行听证。对于擅自变更规划的房地产开发企业,规划建设行政管理部门应当责令停止建设、限期改正,并处以罚款;严重影响城市规划的,责令拆除违法建筑物。

  5.未经验收或验收不合格擅自交付使用;

8、一房多售行为;

7、物业管理服务不规范,或多收费少服务,或服务态度恶劣;

  土地使用权出让的地块用途、年限和其他条件,由市、县(市)人民政府土地管理部门会同城市规划和建设部门共同拟定方案,经市、县(市)人民政府批准后由土地管理部门实施。规划方案一经批准,任何单位和个人不得擅自变更。确需要变更的,必须按原审批程序报批;城市规划行政主管部门批准其规划方案变更前,应当进行听证。改变土地用途、容积率的,应按规定办理有关审批手续,调整土地使用权出让金。违反规定的,城市规划主管部门将依据有关法律法规的规定,责令停止建设,限期改正,并处以罚款;严重违反城市规划的,责令拆除违法建筑物。

3、对以自建职工住宅项目申报、与开发商联合开发、代建房屋连同土地使用权转让的,要严格查处,并按规定办理用地等相关手续,补交出让金等费用。

  6.发生质量问题不认真处理,不按规定发放住宅质量保证书、住宅使用说明书以及不按保证书承诺保修责任的行为;

9、无房地产开发资质证书或越级开发行为;

8、部分设计单位违规设计,为开发商违法开发建设出谋划策;

  房地产开发企业的开发项目,施工前应办理建设用地和建设开工手续,取得建设用地批准书(或土地证)和施工许可证。未办理建设用地和开工手续擅自开工建设的,土地行政主管部门和建设行政主管部门将依据有关法律法规的规定,责令停止施工,限期改正,并处相应罚款。

4、检查房地产开发项目,对应招标未招标、应监理未按规定实施监理,未按规定办理质量安全监督或施工图纸未经审查而使用和擅自施工的,规划建设行政管理部门责令停止施工,限期改正,并依照规定给予经济处罚。

  7.未取得预售许可擅自预售商品房;

10、未经验收或验收不合格擅自交付使用的行为;

9、部分管理人员有法不依,违规操作等。

  房地产开发企业开发建设的商品房,在销售前必须办理销售手续,取得预售许可证。商品房预售人应当按照国家和自治区有关规定将预售合同报房产管理部门和土地行政主管部门登记备案。未取得预售许可证擅自销售的,建设行政主管部门将依据有关法律法规的规定,责令停止销售,没收违法所得,并可处以罚款。

5、未取得施工许可证或开工报告未经批准擅自施工的,规划建设行政管理部门责令停止施工,限期改正,并处工程合同价款1%以上2%以下的罚款;

  8.一房多售;

11、拖欠工程款行为;

各地要针对上述问题,结合本地实际,以开发资质复查和规范项目审批环节、行为为抓手,开展检查。不仅检查开发企业行为,也要查清管理部门行为。全面摸清本辖区房地产市场现状和存在的问题。

  3.要把好市场准入关。各地建设行政主管部门、工商行政管理部门应按照有关规定,严格审查房地产开发企业的注册登记和资质等级条件,把好准入关。对抽逃注册资本(金)、项目资本金、无证或超范围从事房地产开发经营等行为,要依法严厉打击。

6、凡未取得预售许可证明,擅自预售商品房的,房地产管理部门责令停止违法行为,没收违法所得,并处收取的预付款1%以下的罚款;对于擅自挪用预售款项的,房地产管理部门责令限期纠正,并处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  9.房地产开发企业将不应分摊的公共面积进行分摊;

12、未认真处理质量问题,不按规定发放住宅质量保证书和住宅使用说明书,不按保证书承诺条款承担保修责任的行为。

汇总、总结阶段。各级建设行政管理部门在房地产市场秩序整顿结束后,要会同有关部门对本地区整顿和规范房地产市场秩序情况及时进行总结,并把对房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业和有关责任人员的整改和处理情况,以及典型案例查处和整顿情况,于2002年9月20日逐级汇总上报我厅及有关部门,我厅将会同有关部门组织抽查,不定期在有关媒体上曝光,揭露和抨击在房地产市场上存在的各种不良现象。

  (二)规范商品房面积计算标准和办法,依法查处面积“短斤缺两”行为。

7、市房地产管理部门、工商行政管理部门要严格把好市场准入关,依法严厉打击抽逃注册资本(金)、项目资本金、无证或者超范围从事房地产开发经营等行为。对于自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业,房地产管理部门应当报告政府及时通知各有关部门不得审批或同意其新开建设项目。

  10.将分摊的公共面积再次出租或出售;

13、未到市建设行政主管部门办理经济适用房申报手续的行为;

三、标本兼治、重在治本

  要积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式。按建筑面积计价的,房地产开发企业应当向消费者明示套内建筑面积及分摊的共有建筑面积。已纳入分摊面积的共用部位的产权,属业主共有,房地产开发企业不得擅自另行出租出售。

(二)规范商品房面积计算标准和办法,依法查处面积”短斤缺两”行为。加大查处力度,依法打击面积计算、面积分摊中弄虚作假,故意侵害购房者以及擅自出租、出售共用部位牟利等行为。商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的,按照合同约定处理;合同未作约定的,面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

  11.预售时违规进行面积计算;

14、逃避缴交住宅专项维修基金的行为。

此次整顿和规范房地产市场秩序,要突出工作重点,对影响恶劣、后果严重的违法违规行为要依法加大查处力度,依法惩处,真正起到警示作用。一是各地要抓住几个典型案例,加以剖析,认真研究,以科学态度分析产生原因,找出问题的症结所在;二是我省整顿和规范房地产秩序工作的重点是要打击虚假广告、房屋质量和商品房销售面积“短斤缺两”等问题,切实保护老百姓合法权益;三是要针对存在的问题,健全法律、法规体系,完善管理制度和房屋面积测绘制度,以达到标本兼治、重在治本的目的。

  各地要加大查处力度,依法打击面积计算、面积分摊中弄虚作假、故意侵害购房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行为。

(三)强化合同管理,依法查处合同欺诈行为。进一步推行建设部、国家工商行政管理局1995年6月联合发文推广的”示范合同文本”。未使用示范文本的,房地产管理部门在核发商品房预售许可证时,应当审核房地产开发企业提供的合同文本是否包含法律、法规规定的必备内容。未包含的,房地产管理部门应当要求房地产开发企业进行调整;拒不调整的,不予发放预售许可证。已预售的房地产开发项目,因规划、设计调整导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能的,房地产开发企业应当在批准变更后10日内通知买受人。未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房,并有权要求开发企业承担违约责任。市房地产管理部门、工商行政管理部门要加强对合同的监管,依法查处房地产市场合同欺诈行为,切实保护住房消费者的合法权益。

  12.不按《商品房销售管理办法》的规定处理面积纠纷;

(二)商品房销售面积不足行为

四、加强法制建设,完善公示制度,推进政务公开,促进我省房地产市场健康持续发展

  (三)强化合同管理,依法查处合同欺诈行为。

(四)强化竣工验收制度,切实把好交付使用关。所有商品住宅开发项目,未经竣工验收不得交付使用。未按规定进行竣工验收或将竣工验收不合格的商品住宅交付使用的房地产开发企业,规划建设行政管理部门、房地产管理部门应责令其限期补办验收手续,并在资质年检中予以降级或注销资质证书,按规定给予经济处罚。

  13.房地产开发企业与房产测绘机构勾结,在面积计算中弄虚作假;

1、商品房交付使用前,未经具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果未报房地产行政主管部门审核,违规自行确定商品房销售面积;

在整顿规范期间,各地建设行政部门要对从事房地产开发经营、房地产中介服务和物业管理的企业主要负责人进行全面的房地产法律法规知识培训,提高房地产企业依法经营的意识和自觉性;开展形式多样的宣传活动,特别是通过普法宣传活动,使广大购房者充分了解法律、法规规定等各项制度,依法保护自身的合法权益。

  要积极宣传并推广使用《商品房买卖合同示范文本》,未使用示范文本的,建设行政主管部门在核发商品房预售许可证时,应当审查房地产开发企业提供的合同文本是否包含法律、法规规定的必备内容。未包含上述内容的,建设行政主管部门应当要求房地产开发企业进行调整;拒不调整的,不予发放预售许可证。

(五)规范物业管理服务与收费,依法查处物业管理中的不规范行为。物业管理接受业主或业主委员会委托,应当依照合同规定,对物业进行专业化维修、养护,对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理,并提供相关服务。要完善物业管理前期介入和承接验收制度。在物业管理企业与房地产开发企业签订的物业管理合同中,应当明确交付使用后的质量意见及双方的权利义务,切实做好建设和管理的衔接。要引入竞争机制,大力推行物业管理项目的招投标,通过优胜劣汰,促进管理水平的提高。价格管理部门和房地产管理部门要按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定的原则,制定完善物业管理收费具体实施办法,加强对物业收费的监管。对违反规定多收费、少服务以及收费不规范等行为,价格管理部门应依据有关法律、法规予以处罚。对于管理不到位、侵犯业主合法权益的物业管理企业,经业主大会讨论通过,可以提前解除合同,另行选聘物业管理企业。对于经营中有劣迹的物业管理公司,房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或注销资质证书,工商管理部门应录入企业信用档案库。情节严重的,要在新闻媒体上曝光。

  14.在合同中不按规定标明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积;

2、房地产开发企业将不应分摊的公共面积进行分摊;

要充分利用网络信息手段,加快建立网上公示制度,将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况,经营业绩,经营中违规、违法行为以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案,向社会公示,接受社会监督,并加快建立企业诚信制度,促进我省房地产市场秩序的持续、健康发展。

  建设行政主管部门、工商行政管理部门要加强对合同的监管,对合同双方当事人提出商品房买卖合同申请鉴证的,工商行政管理部门要做好办理合同鉴证工作;对利用合同进行的欺诈行为,工商行政管理部门要依法查处。

(六)加强房地产广告管理,依法处理违法广告行为。对违法发布房地产广告和不兑现承诺内容的房地产企业,房地产管理部门应当责令限期改正。逾期不改正的,在资质年检中予以降级或注销资质证书,并在新闻媒体上曝光。房地产广告和宣传资料承诺的内容和实际交付的不一致,侵害消费者合法权益的,由工商行政管理部门依据有关规定处罚。

  15.发布不实信息,利用假信息骗取“看房费”;

3、将分摊的公共面积再次出租或出售;

附件:整顿和规范房地产市场秩序调查自查表和汇总表

  (四)强化竣工验收制度,切实把好交付使用关。

(七)完善相关制度,规范中介行为。加快实施房地产经纪人执业资格制度,积极推行房地产中介服务人员持证上岗制度。经纪人必须经专业培训后取得经纪人资格证。对于在房地产中介活动中收受委托合同以外财物、允许他人以自己的名义执业、发布虚假或不实信息、在两个以上机构执业、与一方当事人串通损害另一方当事人利益以及违法收取佣金等违法、违规行为,房地产管理部门应当收回资格证书或者公告资格证书作废,并处1万元以上3万元以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。房地产中介服务应当按照《中介服务收费管理办法》的有关规定办理收费许可证,收取费用。对无证收费和违反规定乱收费的中介服务机构,价格管理部门依法进行查处。要全面清理、整顿房地产中介服务机构,依法查处未取得资质证书、未履行备案手续、超范围从事中介业务以及中介行为不规范的房地产中介服务机构。

  16.通过派人假冒房主、串通真房主以假出租、出售等方式骗取中介费;

4、不公开面积计算方法,预售时违规进行面积计算;

浙江省建设厅

  要严把交付使用关,坚决杜绝不合格的商品房进入市场。所有商品住宅开发项目,未经竣工综合验收不得交付使用。对未按规定进行竣工综合验收或将竣工综合验收不合格的商品住宅交付使用的房地产开发企业,建设行政主管部门应当责令其限期补办验收手续,并在资质年检中予以降级或注销资质。给买受人造成损失的,要依法承担赔偿责任。

三、整顿的方法和步骤

  17.与一些希望非法转租或以低价租买房屋的当事人串通一气,促成地下交易;

5、不按《商品房销售管理办法》有关规定处理面积纠纷;

2002年7月22日

  房地产开发企业在商品住宅交付使用时,应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。否则,建设行政主管部门应当在资质年检中予以降级或注销资质。

此次整顿和规范房地产市场秩序工作任务重、问题复杂,为了搞好这项工作,主要分五个阶段进行。

  18.迎合委托方要求,出具不实的房地产估价报告;

6、房地产开发企业与房产测绘机构勾结,在面积计算过程中弄虚作假;

  (五)规范物业管理服务与收费,依法查处物业管理中的不规范行为。

第一阶段为宣传发动阶段(9月上旬)。成立市整顿和规范房地产市场秩序领导小组,明确责任,部署工作。利用各类宣传媒介进行广泛宣传,深入动员,营造氛围。对整个整顿和规范房地产市场秩序工作进行跟踪报道。

  19.利用执行业务之便,索贿、受贿或者收取委托合同之外的费用;

7、在合同中不按规定标明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。

  要通过完善物业管理立法,规范物业管理合同等措施,明确业主、业主会和物业管理企业在物业管理活动中的权利和义务,加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。物业管理企业接受业主会委托,应当依照合同约定,对物业进行专业化维修、养护,对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理,并提供相关服务。

第二阶段为自查阶段(9月中旬)。印制有关房地产开发用地、开发项目、房地产交易、房地产广告、物业管理和中介服务方面的自查报表,分送至全市房地产开发企业、房地产中介机构和物业管理企业,并选择地点向市民发放调查表,接受市民的监督与投诉。

  20.未取得房地产中介服务资格,擅自从事房地产中介业务或未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务;

(三)房地产中介活动违法违规行为

  要完善物业管理前期介入和承接验收制度。在物业管理企业与房地产开发企业签订的物业管理合同中,应当明确交付使用后的质量责任及双方的权利义务(不能违规出售公共设施,不能随意改变公共设施使用功能,对违规出售的公共设施,房产管理部门不予办理房屋所有权证,擅自改变公共设施使用功能的,将按有关规定处理),切实做好建设和管理的衔接。要引入竞争机制,大力推行物业管理项目的招投标,通过优胜劣汰,促进管理水平的提高。

第三阶段为专查督查阶段(9月下旬)。领导小组组织专班,对房地产开发、房地产交易和物业管理的重点单位、重点项目进行专项检查,做到实地勘察,逐项清理,掌握真实情况,不流形式。针对市民、业主反映的问题,派员督查,防止各单位自查中的虚报、瞒报、漏报行为,一经发现核实,从严处理。

  21.伪造、涂改、转让房地产中介注册证、资格证;

1、发布不实信息,利用不实信息骗取“看房费”;

  价格管理部门和房产管理部门要按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的有关规定,制定、完善本地区物业管理收费具体实施办法,并加强对物业管理收费的监管。对违反规定多收费、少服务以及收费不规范等行为,政府价格管理部门应当依据法律、法规的有关规定予以处罚。

第四阶段为整改处理阶段(10月上、中旬)。在自查、专查、督查的基础上,对于检查中发现的问题进行疏理、汇总。属于限期整改的,书面通知责任单位(人),责令限期整改,对在限期内不整改的要从严处理;属于依照法律、法规规定应予打击的,要从严查处,绝不姑息。对全市整顿和规范房地产市场秩序中发现的问题要及时公开,更好地保护消费者的合法权益。房地产管理部门要抓住机遇,组织开展房地产开发、物业管理和中介服务专业培训,提高从业人员的素质。

  22.不按合同约定的内容和标准提供服务;

2、通过派人假冒房主、串通真正房主以假出租、出售等方式 骗取中介费;

  房产管理部门要采取切实有效措施,加强对物业管理企业
服务行为的管理与监督。对于管理不到位、侵犯业主合法权益的物业管理企业,经业主大会讨论通过,可以提前解除合同,另行选聘物业管理企业。对在经营中有不良行为的物业管理企业,房产管理部门应当在资质年检中予以降级或注销资质,并记入企业信用档案。

第五阶段为总结验收阶段(10月下旬)。对于在整顿规范工作中,依法经营表现突出的单位或个人,予以表扬,作为企业信誉评定的参考;对于违法经营现象严重的单位或个人要进行曝光,并责令其限期整改,帮助经营者树立合法经营的意识;对于顶风违法经营者或不接受整改、处理的要从严打击,维护良好的市场秩序。

  23.服务与收费质价不符;

3、与一些希望非法转租或以低价租买房屋的当事人串通一气,促成地下交易;

  (六)加强房地产广告管理,依法查处违法广告行为。

四、建立诚信制度,完善政务公开

  24.建设单位、管理单位互相推诿,不认真解决质量和配套不完善问题;

4、迎合委托方要求,出具不实房地产估价报告;

  要把加强房地产广告管理作为集中整治广告市场秩序的重点。对违法发布房地产广告和不兑现广告承诺内容的房地产企业,建设行政主管部门应当责令限期改正;逾期不改正的,在资质年检中予以降级或注销资质,并在新闻媒体上曝光。工商行政管理部门要加强对房地产广告的监管,对违法房地产广告依法予以查处。

要不断探索,加强对企业的跟踪管理,推进企业诚信制度的建立。充分利用网络信息技术,扩大资讯信息和传播范围,将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况,经营业绩,经营中违规、违法劣迹以及受到的处罚等纳入企业诚信档案库,向社会公示,扩大企业信誉知名度。

  25.处理问题和矛盾态度恶劣,致使矛盾激化;

5、利用执行业务之便,索贿、受贿或收取委托合同之外的费用;

  房地产开发企业、房地产中介服务机构应当严格按照有关规定,将房地产广告和宣传资料中明示及承诺的主要内容和事项在合同中加以明确。房地产广告和宣传资料承诺的内容与实际交付不一致,侵害消费者合法权益的,由工商行政管理部门依据有关规定处罚。

行政主管部门要推行服务承诺制,切实简化办事程序,将各种办事程序、审查要件、办事时限、收费标准等进行公开,接受社会监督。对国家机关工作人员在管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、弄虚作假的,要依据有关规定严肃处理。

  26.不具备销售条件,通过媒体或展销会等形式发布房地产广告;

6、未取得房地产中介服务资格,擅自从事房地产中介业务未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务;

  房地产交易活动要按照有关规定报自治区房地产主管部门批准,并到工商、税务等部门办理有关手续。

五、加强领导,长效管理

  27.盗用其他项目预售许可证进行广告宣传;

7、伪造、涂改、转让房地产中介注册证、资格证。

  房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备、装修与样板房是否一致;未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。

1、为了加强对此项工作的领导,成立黄石市整顿和规范房地产市场秩序领导小组,市政府副秘书长袁小安任组长,市房地产管理局局长何显棠任副组长,市计委、物价局、经贸委、财政局、国土资源局、工商局、规划建设局、监察局等为成员单位。领导小组办公室设在市房地产管理局,办公室主任由何显棠兼任,潘宪斌任副主任。领导小组下设三个专项督查组,即房地产开发督查组、房地产市场督查组、物业管理督查组。

  28.广告中含有虚假夸大宣传内容;

(四)虚假和不规范广告行为

  (七)完善管理制度,规范房地产中介行为。

2、整顿、清理工作由市房地产管理局牵头,市计划、物价、经贸、财政、国土、工商、规划建设、监察等部门根据职能分工,各司其责,积极配合,共同搞好整顿和规范房地产市场秩序工作。

  29.承诺与实际不符或无法兑现的内容;

1、不具备预售、销售条件,擅自通过媒体或展销会等形式发布房地产广告,包括未按法定程序办理国有土地使用权出让、转让手续,擅自开发建设房地产项目,未按法定程序办理房地产项目建设有关手续或手续不全,工程质量验收不合格、权属有争议以及政府限制销售等不具备销售条件进行广告宣传;

  加快实施房地产经纪人执业资格制度,房地产中介服务人员必须取得经纪资格证书持证上岗。房地产评估机构要完成脱钩改制,在本方案下发时,尚未按有关规定完成脱钩改制的,一律按规定取消其从事评估业务的资质,并追究有关行政主管部门的行政责任。对出具不实报告的房地产评估机构,房地产管理部门应当依据有关规定予以降级或注销资质;对负有责任的估价师,依法追究其责任,情节严重的,撤销注册。

3、总结经验,完善管理制度,加强对房地产市场秩序的长效管理,依法行政,促进房地产市场持续健康发展。

  30.广告内容违法,包括未按规定刊登预售许可证号或刊登虚假预售许可证号、使用《房地产广告管理规定》禁止的广告用语、未按规定明示价格、面积等内容;

2、盗用其它项目预售许可证进行广告宣传;

  房地产中介服务应当按照《中介服务收费管理办法》的有关规定收取费用。对违反规定收取费用的中介服务机构,价格管理部门应当依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》进行处罚。

 

  31.签订商品房买卖合同时,不按规定出示有关法规或示范文本;

3、发布虚假广告或广告中含有虚假内容;

  要全面清理、整顿房地产咨询、评估、经纪等中介服务机构,对无证(无房地产经纪资格证书、资质证书)无照(无营业执照)从事房地产中介服务活动的,要坚决取缔;对超越经营范围或不履行备案手续从事房地产中介服务活动的,要依法查处。

  32.合同未包含法律法规规定内容;

4、承诺与实际不相符或含有无法兑现的内容;

  三、工作步骤(一)第一阶段(11月 4日至7日):学习宣传阶段。

  33.隐瞒事实真相,误导购房者,签订有损购房人合法权益的合同;

5、广告内容不规范,包括未按规定刊登预售许可证号或刊登虚假预售许可证号、使用《房地产广告管理规定》所禁止的广告用语、未按规定要求明示价格、面积等内容。

  要广泛宣传开展多种形式的学习宣传活动。一是学习宣传《通知》和电视电话会议精神及桂政发[2002]142号文,提高对这次整顿和规范房地产市场秩序工作重要性的认识,明确指导思想和工作重点。二是学习宣传房地产有关的法律法规,营造依法行政、依法建设、依法监督的良好氛围。通过学习宣传活动,使房地产市场的各方主体,特别是购房者充分了解法律、法规的有关规定,依法保护自身的合法权益。三是对全市从事房地产开发经营、房地产中介服务和物业管理企业的有关人员进行全面培训,提高房地产企业依法经营的意识和自觉性。

  34.房地产企业、中介机构不履行合同约定的义务。

(五)合同使用、订立和履行违法违规行为

  (二)第二阶段(11月8日至14日):组织检查阶段。

  二、检查范围

1、自2001年5月份以来未使用《商品房买卖合同示范文本》;

  1.自查自纠(11月8日至10日)。由各县(市)人民政府和市直有关部、委、办、局组织有关部门布置开展自查自纠工作,自查自纠的对象和范围是所有房地产开发、中介服务和物业管理企业,以及2002年在建的房地产开发项目。

  房地产开发企业自2000年1月1日以来开发的所有在建工程项目、竣工项目、房地产中介机构经营活动项目、物业管理企业接管竣工工程项目,其中对举报的开发项目、物业管理和中介机构不受时间限制。

2、格式合同未包含法律法规规定内容;

  2.组织抽查(11月11日至14日)。一是各县(市)人民政府和市直各委、办、局组织有关部门进行抽查,抽查率不低于20%;二是市整顿和规范房地产市场秩序领导小组办公室会同有关部门进行抽查,抽查率不低于10%.(三)第三阶段(11月15日至17日):整治阶段。

  三、工作安排

3、隐瞒事实真相,误导购房者,签订有损购房人合法权益的合同;

  各县、(市)人民政府和市直有关委、办、局对检查中发现的违规开发、广告虚假、合同欺诈、面积“短斤缺两”、中介市场混乱、物业管理不规范等问题,要按照有关法律法规的规定和《通知》及桂政办发[2002]142号文规定的政策界限严肃查处;对影响恶劣、后果严重的大案、要案,要依法从严惩处。

  全市整顿和规范房地产市场秩序工作分四个阶段进行。

4、房地产企业、中介机构不履行合同约定的义务。

  (四)第四阶段(11月18日至20日):总结整改阶段。

  第一阶段,自查自纠和整改阶段(9月10日前)。各房地产开发企业、中介机构、物业管理企业要按照检查要求,认真进行自查自纠和整改。对存在的问题要及时、客观反映情况不得隐瞒、虚报,同时以书面形式报告目前的整改情况并提出整改措施。

(六)物业管理违法违规行为

  各县(市)人民政府和市直有关委、办、局要将认真开展整顿和规范房地产市场秩序工作以来的情况,并书面资料报送市整顿和规范房地产市场秩序领导小组办公室。在搞好总结的基础上,要表彰一批遵纪守法的优秀房地产企业。同时,要按照国家和自治区的有关规定,处理一批违法违规典型案例。

  第二阶段,清理、检查和处理阶段(9月11日-9月25日)。联席会议办公室组成检查组按照规定的检查项目,对房地产开发企业、中介机构、物业管理企业进行全面清理和检查。

1、不按合同约定内容和标准提供服务;

  在总结正反两方面经验教训基础上,依据《通知》和电视电话会议和桂政办发[2002]142号文精神,结合本市实际,从以下几方面提出整改意见:

  第三阶段,总结阶段(9月26日-9月30日)。检查组将工作总结报市政府审核后,于9月30日前报省建设厅。

2、服务与收费质价不符;

  1.转变政府职能,实行政务公开。各级政府及其主管部门要主动适应转变政府职能的要求,减少事前的行政审批,加强事后监督,做好各项资质的审查工作。

  第四阶段,迎接省检查阶段。10月份迎接省建设厅、发展计划委员会、经贸委、财政厅、国土资源厅、工商局、监察厅等部门组成的检查组对我市的检查。

3、建设单位、管理单位互相推诿,不认真解决质量问题和配套不完善问题;

  2.建立和健全房地产开发、销售和管理等各种行政审批制度,规范操作、简化程序、透明公开、明确责任;建立错案行政责任追究制度,坚持“谁审批、谁负责”原则;推行服务承诺制度,切实简化办事程序,方便交易各方办理手续;对不依法行政,或玩忽职守、徇私舞弊者,要依法严肃查处。

  四、组织领导

4、处理问题或矛盾态度恶劣,致使矛盾激化。

  3.建立能进能出、能升能降的动态资质管理制度,完善房地产开发、物业管理企业以及房地产评估、中介服务机构的资质审查和有关人员持证上岗制度。

  建立市整顿和规范房地产市场秩序工作联席会议制度。

(七)管理部门及工作人员的违法违规行为

  4.完善和健全房地产市场准入制度,严把市场准入关。

  组 长:李 强 市政府副秘书长

1、审批和管理把关不严,监管不到位;

  5.建立诚信制度和网上公示制度。充分利用网络信息手段,逐步将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况、经营业绩、经营中违规违法行为等记入企业和个人的信用档案,并向社会公示,接受社会监督。

  副组长:钟伯勋 市建设局副局长

2、越级审批;

  6.加强房地产合同管理和广告管理,维护住房消费者的合法权益。

  李东阳 市房管局副局长

3、索取好处,袒护违法违规行为企业;

  7.加强法制建设,提高经营者依法经营意识和消费者的自我保护意识。

  杨连义 连云港工商行政管理局副局长

4、设置障碍,阻碍查处的行为。

  四、工作要求(一)加强领导,密切配合。整顿和规范房地产市场秩序工作,由市人民政府和各县(市)人民政府负责,并具体组织实施。建设行政主管部门为牵头单位,计划、经贸、财政、国土、工商、监察、房产等部门按各自的职权范围,分工负责,密切配合。其中:计划、经贸、财政等部门对开发项目的执行过程中和房屋价格方面的违法违规行为进行重点检查;国土部门对土地的合作、出让、转让中的违法违规行为进行重点检查;工商部门对合同的欺诈行为、广告的虚假行为进行重点检查;建设行政主管部门对房地产施工程序、质量、竣工验收、销售、面积计算的违法违规行为进行重点检查;房产管理部门对物业管理、中介服务的违法违规行为进行重点检查;监察部门对相关的行政执法部门履行职责情况进行监督检查。

  成员:徐卫东 市监察局副局长

(八)抽逃注册资本(金)和项目资本金行为

  为加强领导,统一行动,密切配合,市人民政府成立“梧州市整顿和规范房地产市场秩序领导小组”。领导小组下设办公室(设在市建规委,联系电话:3866528,联系人:张奕),主要负责组织全市整顿和规范房地产市场过程中的协调联络及情况汇总上报。各县(市)也要成立相应机构。

  黄咏梅 市规划局副局长

二、具体步骤及时间要求

  (二)各县(市)人民政府、市直有关委、办、局要按本工作方案要求制定本部门整顿和规范房地产市场秩序工作方案实施细则,于11月7日前报送到市整顿和规范房地产市场秩序领导小组办公室。

  徐增产 市国土局副局长

(一)自本通知下发至9月10日前,为企业自查阶段。各类房地产企业要进行全面自查,并将自查报告和整改方案报送所在旗县及各主管部门。

  (三)各级行政主管部门要设立并公布整顿和规范房地产市场秩序举报投诉电话,落实专人负责处理房地产投诉,并将投诉电话及落实专人情况报市整顿和规范房地产市场领导小组办公室。对于群众的投诉和举报不进行核实、处理的,要严肃追究有关当事人和主管领导的责任。对被投诉但不及时整改的房地产企业,主管部门应当依据有关规定进行处罚。

  钱 方 市发展计划委副主任

(二)9月11日至9月21日,为旗县组织全面检查阶段。各旗县应由建设主管部门牵头,组织有关部门及专门人员,对本地区所有从事房地产业务的企业按照前述内容进行全面检查。权限之内的,作出处罚决定,并通过适当方式向社会公布,让处罚执行情况接受社会监督;应该由盟市或主管部门进行处罚的,提出处理建议或意见,交由上级处理;构成犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任。

  (三)建立整顿和规范房地产市场秩序工作报告制度。各县(市)人民政府、市直有关委、局、办必须于11月18日前将整顿和规范房地产市场秩序情况报送市整顿和规范房地产市场秩序领导小组办公室,以便汇总后上报。

  市经济信息中心主任

(三)9月22日至10月底,为市组织重点检查阶段。此间市政府将组织有关部门,对群众反映的重点企业、重点行为和旗县上报的有关部门问题进行重点查处。应该处罚的,立即作出处罚决定;应交由上级政府或有关部门处理的,提出处理建议或意见,交由上级处理;构成犯罪的,移交司法机关追究刑事责任。市辖三区直接由市政府组织检查,第二、第三阶段合并进行。

  谢品江 市经贸委副主任

(四)迎接自治区组织抽查。全市检查结束后,做出总结,将全面查处和重点查处情况报送自治区建设厅。

  朱国兵 市财政局副局长

三、具体要求

  杨成功 市物价局副局长

(一)为了更好的开展我市整顿和规范房地产市场秩序工作,市成立领导小组,负责此次整顿和规范房地产市场秩序的组织协调工作。领导小组成员如下:

  联席会议下设办公室,负责日常工作。办公室设在市建设局,钟伯勋同志兼任办公室主任,办公室成员由联席会议组成单位安排。联席会议办公室设立举报电话:5806624、5404814.

组 长:范 勇 市政府副市长

  请各房地产开发企业、中介机构、物业管理企业按照本《通知》要求,认真配合检查部门做好各项检查工作,并针对存在的问题,积极采取措施,切实加以整改,促进我市房地产市场健康有序发展。

副组长:边中悦 市政府副秘书长

刘凤翔 市建设委员会副主任

成 员:刘玉学 市计划发展委员会副主任

高云飞 市经济贸易委员会副主任

马彩凤 市财政局副局长

司树廷 市国土资源局纪检组长

赵国志 市工商行政管理局副局长

邓子彬 市监察局副局长

李 春 市建设委员会房产科科长

领导小组办公室设在市建委,主任:李春(兼)

(二)严肃查处违法违规行为。为了维护法律法规的尊严,净化房地产市场,保护消费者合法权益,各级政府及有关部门在这次整顿和规范房地产市场秩序工作中,要进一步加大打击力度,严格按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国价格法》及《价格违法行为行政处罚规定》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建筑工程质量管理条例》、《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第95号)、《城市房地产中介服务管理规定》(建设部令第97号)、《房地产估价师注册管理办法》(建设部令第100号)、《内蒙古自治区建筑市场管理条例》、《内蒙古自治区建设工程质量管理条例》等法律法规规章,加大查处力度,对影响恶劣、后果严重的大案要案,必须依法从严惩处。

(三)对这次整顿和规范房地产市场秩序工作,各级政府要切实加强领导,明确牵头单位,并将具体任务按照各自职责分解落实到具体部门。要进行广泛宣传,设立举报电话,接受社会广泛监督。各级建设、计划(物价)、经贸、财政、国土资源、工商行政管理、监察等部门要密切合作,相互支持,严把市场准入关,共同培育维护我市良好的房地产市场秩序。

赤峰市人民政府

二○○二年九月四日

admin 政治人物

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